離婚後も住んでいる元夫名義の家が競売に！ 名義変更はできる？

離婚後も夫名義の自宅に母子で住み続け、夫がローンの返済を続けるというのは、少なくないパターンといえるでしょう。特に、小さな子どもの親権は母親が獲得するケースが多く、母親と一緒にこれまで住んでいた住宅に住むことは、子どもの生活環境にとっても望ましいことです。また、離婚事由が夫側にあった場合、慰謝料代わりとしてこの選択肢が取られることもあります。

しかし、離婚後に、住んでいない住宅のローンを支払うモチベーションが持てなくなったり、突然の解雇によって返済が困難になったりするケースもあるでしょう。

つまり、夫が住宅ローンの支払いを怠れば、母子が住んでいる自宅が競売にかけられてしまうリスクが少なからずでてくる、ということです。また、自宅が落札されれば、当然のことながら家を失うことになります。元配偶者名義の家に住む際には、こうしたリスクも念頭においておく必要があります。

住んでいる家が、突然競売にかけられるというリスクを回避するためには、住宅の名義を妻にしておくことがもっとも望ましいでしょう。
ここでは、名義変更のために何ができるのか解説します。

1. （1）売却してもらい名義を変更する

   元夫から家を売ってもらうことで、住宅の名義を妻にする方法です。
   
   売却にあたり、必要な名義変更は以下の2種類です。

   • 所有名義
   • 住宅ローン名義
   
   
   

   所有名義人の変更は法務局で手続きを行えば可能です。
   しかし、住宅ローン契約の際に「所有名義人を変更する際には金融機関の許可が必要」とされていることがあるので必ず確認しましょう。
   また、住宅ローン名義人の変更をする際にも、債権者である金融機関の同意が必要となります。住宅ローン名義人変更の同意を得るには、新たな名義人の経済的信用が条件となるでしょう。そのため専業主婦やパート勤務の場合は、変更が困難となるケースも少なくありません。

2. （2）財産分与として譲り受ける

   もし財産分与を受けていない場合、離婚から2年以内であれば財産分与を申し立てることができます。
   ただし、住宅の価値が財産分与の清算基準の金額より大きいと、差額を支払う必要がでてきます。清算基準とは、夫婦が共同生活中に築いた財産を清算する際の基準であり、通常は夫婦2分の1ずつとされることが多いでしょう。
   
   住宅の金額と財産分与の金額に差が発生したケースを、具体的に考えてみましょう。

   • 財産……2000万円
   • 清算基準……2分の1（夫・妻への分与1000万円ずつ）
   • 住宅価格……1500万円
   
   
   

   この場合、元夫へ500万円の差額を支払えば、住宅を財産分与として譲り受けることができます。ただし、夫には譲渡取得税、妻には不動産取得税がかかる可能性があります。
   
   なお、財産分与の調停や審判の申し立ては、離婚から2年です。2年を過ぎれば申し立てはできませんので注意してください。

1. （1）競売とは？

   住宅ローンを滞納すると、債権者である金融機関によって抵当権が実行され、裁判所に申し立てが行われます。裁判所は住宅を強制的に売却し、その売却代金を債権者に配当します。この一連の手続きを、競売といいます。
   
   競売によって落札されると、売却代金は競売の手続き費用や住宅ローンの返済に第一に充てられますが、余った場合には住宅ローンの借り主の元に戻ってくることもあります。しかし、住宅の所有権は落札者のものとなりますから、早急に住宅を明け渡ししなければならなくなります。

2. （2）競売を阻止することは可能か？

   名義人が夫のみの単有名義であり、ローンの支払いを止めてしまった場合、競売を阻止することはできません。
   
   しかし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は「任意売却」に切り替えることができるかもしれません。
   
   任意売却にすれば、

   • （競売と比較して）高い価格で売却できる
   • プライバシーを守りながら売却できる
   • 退去日を交渉できる
   
   
   

   など、競売よりも大きなメリットで売却できる可能性が高まります。
   
   任意売却とは、不動産会社の仲介で住宅を売却する方法で、競売より高い価格で売れることが少なくありません。
   また、競売が開始してしまっても、開札期日までの間であれば、任意売却に切り替えることができます。「開札期日まで」とは、開札期日までに売却代金の決済を完了しておくということです。単に売買契約を締結するだけでは、不十分と考えられます。
   
   なお、金融機関が同意しなければ任意売却は行うことができません。住宅ローンを借り入れている金融機関に任意売却の交渉をしてから、不動産会社を探す必要があります。

3. （3）売却後も賃貸物件として住むリースバック

   金融機関と名義人（元夫）の同意が必要ですが、リースバックという選択肢も残されています。
   リースバックとは、住宅の購入者から、売却後も賃貸物件として住まわせてもらうことです。
   
   リースバックを専門にしている業者も存在しているので、夫と交渉の余地があれば、まずは相談してみましょう。ただし、リースバック業者はあくまで“投資”としてリースバックを行っています。購入価格と家賃収入を比較してリターンが得られなければ契約は難しいため、注意が必要です。

元夫名義の住宅に住み続けるリスクをなるべく防ぐためにも、離婚する際には離婚協議書だけでなく、きちんと公正証書も作成されることをおすすめします。
親権や慰謝料・養育費について話し合った内容を離婚協議書にまとめる夫婦は多いですが、
さらに同じ内容の「公正証書」を作成することによって、夫が支払い義務を怠った際に、夫の給与・預貯金に強制執行をかけることができるようになります。

「公正証書」は全国にある公証役場で誰でも作成できます。
しかし、公証役場にいる公証人は、“公正証書が法的に有効になるためのアドバイス”はしてくれますが、“妻にとって有利な内容にするためのアドバイス”というものはしてくれません。公証人は、あくまでも中立的な立場にあるからです。

弁護士に依頼することでより適切でスムーズな公正証書の作成が可能ですし、万が一強制執行が必要となった際も相談しやすいため、離婚トラブルの経験が豊富な弁護士に依頼することは、離婚後の安定した暮らしをも守る上で有効な手だてといえるでしょう。

所有権も住宅ローンも夫名義の自宅に住んでいる場合、夫のローン滞納によって競売にかけられる可能性があります。所有権や住宅ローンの名義を妻に変更すればそのような事態は防げますが、そのためには妻にも十分な経済力があり、なおかつ借入先の金融機関から同意を得られなければなりません。

競売が始まると、自宅の売却自体を阻止することはできません。開札期日までに任意売却、またはリースバック契約に切り替えることができれば、競売よりはメリットのある形で売却ができるかもしれません。ただしこの場合にも、金融機関や夫の同意は必要となります。

最悪の事態に陥ってから弁護士を頼るよりも、離婚の話し合いや公正証書作成の段階で弁護士に対策を練ってもらうことで、後々のリスクが軽減されます。

元夫名義の住宅に住み続けることが不安、名義変更をしたいがどうすればよいかわからない……等々、離婚にまつわるお悩みは早めに弁護士にご相談ください。ベリーベスト法律事務所 船橋オフィスの弁護士が力になります。